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다주택자는 임대업자(수혜자)인가? 투기꾼(가해자)인가?

한***** 2018-09-17 PM 8:36:24 조회 140 추천 1

다주택자는 임대업자(수혜자)인가? 투기꾼(가해자)인가?

 

이런 본질적 물음에 명확하게 답변하는 일이 가장 중요하다. 역사를 보면 삼척동자도 쉽게 해답을 얻을 수 있다. 고려가 몰락하고 조선의 신진사대부가 일어났던 근본 배경엔 귀족(권문세족)과 탐욕적인 승려(불교사원)가 민전(民田)을 탈점하고 사유화하여 장원(農莊)을 만들고 다수의 농민이 소작농 내지 노비로 전락되면서 빈부차가 극에 달한 까닭이었다. 

 

한마디로 자작농을 빼앗아 농지를 잃은 이들을 소작농으로 삼는 일이 무슨 수혜란 말인가? 이는 주택보급률이 100% 남짓 되는 상황에서 다주택자의 파렴치하고 어처구니없는 망상에 지나지 않는다. 전혀 일고의 가치도 없다.

 

조선 후기도 이와 사정이 다르지 않았다. 양반이 토지를 독식하고 주요 생산수단을 사유화함으로써 대다수 농민은 소작농으로 전락하거나 심지어 유랑하여 도적떼가 되었다. 이들이 가해자가 아니고 수혜자인가? 흉년이 닥칠 때마다 자작농의 토지를 빼앗았고, 형편이 어려우면 고리대금으로 빌려줘 갚지 못하면 모두 노비로 삼았다. 

 

우파 언론과 부동산 전문가들은 다주택자를 임대업자(수혜자)로 여긴다. 대다수 서민이 구매할 수 없는 주택시장을 독과점해 저소득층 주거생활을 자신들이 보장한 셈이니 착취가 아니란다. 수요공급의 원칙에 따라 다주택자의 가수요가 건설 경기를 진작시켜 저소득층 일자리도 제공하니 애국자가 따로 없단다. 이런 궤변론자도 없을 것이다. 

 

어느 누가 고려 말과 조선 후기에 권문세족과 양반이 토지를 개간하고 농토를 크게 확장했다고 이들을 칭찬하겠는가? 인간의 탐욕으로 자연만 훼손시킨 쓸데없는 짓거리다. 오늘날 인구 폭발로 지구가 파괴되고 기후변화로 인해 인류의 종말을 앞당겼는데 오로지 (경제)성장률에 경도된 우파 언론과 경제 전문가는 무조건 애만 낳으라고 닦달이다.   

 

현대 민주주의 국가는 인권을 가장 중시하므로 경제적으로 국민의 생계를 보장할 막중한 책임이 있다. 의식주(衣食住) 기초생활 즉 생계수단을 침해하지 않고 오히려 적극 지원해야 한다. 설령 노숙자라도 비만 환자가 많고 아무도 가난해도 헐벗지는 않으니 결국 내집 마련이 핵심 과제다. 그러나 정부는 생계수단을 강제로 착취했고(1주택자와 전셋집에 대한 재산세나 건보료 부과) 투기꾼(다주택자)에게 부지런히 '실탄'을 제공함으로써 주거비 상승만 키워왔다. 현재 가계부채만 1500조원으로 국가경제가 망하기 일보 직전이다. 

 

오늘날 경제에서 가장 중요한 것은 물론 소비다. 근대 이후 어느 나라도 생산이 부족해 어려움을 겪지 않는다. 빈부차가 극심할수록 전체 소비는 침체되고 마침내 국민경제가 한순간에 침몰한다. 집값이 상승하면 전셋값, 월세도 모두 급등한다. 최소 생계비 마련을 위해 빚은 기하급수적으로 증가하는데 금리가 상승하면 버블이 곧 붕괴될 것이다.

 

1. 100% 남짓의 주택보급률 무용론

 

다주택자(투기꾼)가 존재하는 한 100% 남짓의 주택보급률은 의미가 전혀 없다. 서울시는 무주택자가 50% 이상이다. 반면 주택보급률이 100%인 상태에서 만일 다주택자를 금지한다면 주택가격은 크게 안정화된다. 이론적으로 좋은 주택은 나름 경쟁이 치열하겠지만 아무도 구매할 여력이 없는 보통 이하의 주택은 가격이 급전직하할 수밖에 없다. 심지어 노숙자도 공짜로 집을 얻는 셈이다. 

 

종국엔 재건축이 필요할 텐데 향후 극빈층의 무상주택은 누가 건설하는가? 이는 정부의 몫이다. 인권을 가장 중시하는 정부는 경제적으로 최소한 인간다운 삶을 보장해야 한다. 국민의 의식주(衣食住) 기초생활 즉 생계수단부터 보장하고 남은 예산으로 보건, 의료, 교육, 환경 등에 모두 지원할 수 있다. 선별적 복지가 완벽하다면 보편적 복지도 비로소 가능하다. 내년 470조 수퍼예산이면 모든 국민의 기초 생계를 책임지고 남는다. 상식적으로 우선순위의 문제다.

 

2. 국민의 생계(주거)를 담당하는 공기업(공공임대사업)의 중요성

 

철도, 도로, 전력, 가스 등의 모든 공기업보다 훨씬 중요한 공공사업도 국민의 생계수단(주거)을 책임질 공공임대사업이다. 삼척동자도 알 만한 뻔한 상식을 정치권과 언론계만 한사코 모른 체한다. 삼국시대, 고려시대, 조선시대도 그랬다. 평시 전쟁에 대비하지 않는 것이나 저소득층을 착취하는 것이나 조상을 닮아서 매번 그 꼴이다. 짧은 생을 탐욕스럽게 살다가 공수래공수거로 죽어 영원한 심판을 자초하는 인생들이다.  

 

주택보급률이 이미 100%인 상태에서 다주택자만 없으면 설령 노숙자라도 공짜로 집을 얻을 수 있다. 이를 실천하려고 노력한 유일한 인물이 싱가포르(선진국)의 리콴유 전 총리다. 80% 이상 국민이 매우 저렴한 임대주택에 거주하면서 평생 풍족하게 소비하고 있다. 반면 인구밀도가 유사한 홍콩(선진국)은 전문가 처방대로 공급을 크게 늘려 초고밀도 빌딩숲을 이뤘지만 여전히 닭장 같은 곳에 생활하면서 세계에서 가장 극심한 주거난에 시달린다. 

 

한마디로 공급은 넘치는데 다주택자로 인해 집값은 여전히 고공행진이므로 홍콩 당국은 마침내 빈집세까지 부과하는 실정이다. 흉년이 과거 귀족과 양반 재산 증식의 최적기였듯이 오늘날도 주택가격이 상승할수록 다주택자가 더욱 기승을 부린다.

 

3. 해법 하나, 다주택자 금지가 가장 완벽한 해법 

 

경제학에서 수요공급의 원칙에 따라 가격 결정은 완전경쟁시장이 가장 이상적이다. 마찬가지로 주택보급률이 약 100%인 상태에서 다주택자만 금지하면 각자 형편에 따라 자신에게 알맞는 주택을 구매할 수 있다. 설령 노숙자라도 공짜로 집을 얻을 수 있다. 

 

4. 해법 둘, 주택보급률 150%가 잠정 목표치 (서울시)

 

서울시의 경우 무주택자가 50% 이상이다. 만일 다주택자를 당장 금지할 수 없다면 주택보급률을 150%까지 높여 나가야 첫 번째 해법(완벽한 해법)에 근접할 수 있다. 단, 새로 건설된 모든 주택은 무주택자만 입주할 수 있는 조건이다. 만일 1주택자가 평수를 넓힐 목적으로 구매할 경우 기존 주택을 무주택자에게 양도하는 조건을 준수해야 한다. 모든 범죄는 진화하므로 편법 증여나 실제 거주하지 않는 지방 부호 등을 단속해야 한다.

 

물론 이는 궁극적으로 다주택자가 불로소득을 키우거나 자신들에게 부과된 세금을 임대료에 전가시키는 모든 행위들을 근원적으로 차단하기 위함이다. 내년 470조 수퍼예산은 국민의 생계수단에 최우선적으로 반영돼야 한다. 상식적으로 우선순위를 따진다면 결코 불가능하지 않다. 

 

다만 강남 재건축 등을 모두 허용하는 조건으로 홍콩처럼 초고밀도 아파트들을 짓되 오로지 자신들과 무주택자(조건부 1주택자)만 입주하도록 강제한다면 예산을 크게 절감시킬 수 있다. 이처럼 정부는 목표가 항상 분명해야 한다. 

 

5. 정부의 목표는 1주택자를 위한 주택보급률 100%

 

항상 다주택자 때문에 전체 주택보급률은 100%를 훨씬 상회할 수밖에 없다. 서울의 경우 잠정 목표치가 무려 150%다. 이로써 국민의 의식주(衣食住)의 본질인 주거비 부담이 사라질 수 있다. 아무리 금리가 장기간 인하하고 시중 유동성이 넘쳐도 주택시장에 미치는 영향은 없다. 빈부차가 극에 달해도 의식(衣食) 생활처럼 주(住) 생활도 함께 마련될 것이다. 가난하면 형편이 닿는 대로 내집 마련이 가능한 까닭이다.

 

다주택자를 당장 금지할 수 없지만 엄격히 제한할 수 있다. 국내 대표 우파 정치인인 홍준표 전 대표도 지난 2005년에 1인 1주택 소유제한 입법을 추진한 바 있다. 전 국민의 약 1%에 해당하는 1인 3주택 이상을 법으로 금지시켜야 한다. 또한 470조 수퍼예산을 동원해 개인 자산에서 유독 부동산 비중만 높은 소위 '부동산 공화국'에서 OECD 평균 이하인 공공임대주택도 건설해야 한다.

 

다시 강조하지만 의식주(衣食住) 생계수단부터 해결하고 다른 보건, 의료, 교육, 환경 등에 모두 지원할 수 있다. 아울러 본의 아니게 고급주택이 되었더라도 실직하거나 은퇴한 실수요자(1가구 1주택자)라면 종부세를 주택을 양도하거나 사망하는 시점까지 유예하여 한꺼번에 징수하는 것이 상식이다. 국민은 결코 똑똑한 정치인이나 언론인을 원하지 않는다. 오직 상식적인 정치인과 언론인만 바랄 뿐이다. 

 

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